Как оценить объект незавершенный строительством затратным подходом

Оценка стоимости незавершенного строительства

Объекты незавершенного строительства, несмотря на их неготовность к эксплуатации и непосредственному коммерческому использованию, представляют собой товар, который можно купить или продать целиком или по частям. Но сделка покупки-продажи требует установления цены, на которую будут согласны обе стороны. Как провести оценку объекта незавершенного строительства и установить для него справедливую рыночную стоимость?

Какие параметры будут иметь определяющее влияние на стоимость? Попробуем кратко ответить на эти вопросы.

Объекты являются достаточно сложным для проведения оценки видом недвижимости.

Главная причина этого заключается в том, что не готов к функционированию по своему прямому назначению и, следовательно, не может приносить доход. Наоборот, он требует больших финансовых вложений и времени для завершения строительства.

Как оценить объект незавершенный строительством затратным подходом

Оценка незавершенного строительства – задача весьма актуальная и сложная, требующая от оценщиков специальных знаний и опыта. Частично недостроенный объект обладает небольшой функциональностью (или же не обладает ею вовсе) до стадии завершения строительства.

Для незавершенного объекта маловероятно получение дохода в виде арендной платы, а также маловероятно нахождение данных по продаже аналогичных незавершенных объектов на рынке. Под незавершенным В.

В. Печенкина и Е. В. Васильченко, понимаются затраты застройщика по возведению строительства до их ввода в эксплуатацию или передачи инвестору. При этом следует различать, во-первых, строительство как задел, т.е.

объем капитальных вложений, которые должны быть выполнены к концу планируемого периода для обеспечения выполнения работ на объекте в последующих периодах и сдачи объекта в установленные проектом сроки; во-вторых, избыточное незавершенное строительство, т.

Оценка объектов незавершенного строительства

Продажа (или приобретение) незавершенных строительных объектов – довольно распространенная современная практика. Несмотря на то, что такие объекты не готовы к эксплуатации, они все же являются товаром, что, в свою очередь, требует проведения оценки их стоимости.

Объекты незавершенного строительства считаются довольно сложными для оценки. В первую очередь это объясняется тем, что такая недвижимость еще не готова функционировать по своему прямому назначению, и, соответственно, не способна приносить доход своему владельцу. Более того, она может потребовать от будущего покупателя определенных временных и финансовых затрат.

Сложность оценки может увеличиваться и вследствие сложного юридического положения незавершенного, например, таким, как неурегулированное долевое разделение между лицами, претендующими на него, и многими другими.

Оценка незавершенного строительства определяет реальную рыночную стоимость объекта. Оценка незавершенного строительства отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию.

Кроме этого, оценка незавершенного строительства помогает определить варианты более эффективного использования земли, на котором расположено строительство. Объекты относятся к недвижимому имуществу.

Подход к оценке зависит от специфики объекта, от его потенциала выступать в качестве доходной недвижимости и постановки на оценку. Оценка применяется к таким, как здания или сооружения. Для того чтобы оценить незавершенного строительства, необходимо правильно систематизировать объект оценки незавершённого строительства.

Оценка строительства использует несколько способов систематизации.

Большинству игроков рынка знакомы три метода, применяемых при процессе оценки: доходный (возврат на инвестиции), метод сравнения продаж (приобретение объекта аналога), а также затратный (стоимость замещения или воспроизводства).

Каждый из этих подходов рассматривает стоимость с разных ракурсов, у каждого есть свои достоинства и недостатки.

В случае с объектами незавершенного наиболее применим затраты и метод.

Почему другие методы не работают При более подробном изучении базовых принципов трех подходов к стоимости можно увидеть фундаментальное отличие затратного метода от остальных двух. Метод сравнения продаж и доходный метод основаны на определении денежных сумм, поступающих от операционных сделок с собственностью, — арендных платежей (доходный метод) или цены продажи (метод сравнения продаж).