Договор ипотеки

Не все потенциальные заемщики знают о том, что же такое договор ипотеки. Это договор о залоге имущества, в котором указывается, что залогодатель (заемщик ипотечного кредита и его созаемщики) предоставляет в залог своё недвижимое имущество залогодержателю (ипотечному банку).

Как и в любом другом договоре, стороны, его заключившие, должны быть не моложе 18 лет, быть право- и дееспособными. Если же ипотечный договор заключают юридические лица, по уставным документам они не должны иметь никаких ограничений по передаче недвижимости в ипотеку.

Требования, которые предъявляются к договору ипотеки

Чтобы договор ипотеки имел силу, в нём обязательно должны быть указаны:

• непосредственный предмет ипотеки;
• стоимость предмета ипотеки, определенная по соглашению сторон или же оцененная профессиональным оценщиком;
• суть самого договора, а также размер и срок обязательств обоих сторон;
• право (аренда или же собственность) в силу которого предмет ипотеки принадлежит залогодателю, и государственный орган регистрации прав на недвижимость, который это право документально подтвердил и оформил.

О предмете ипотеки, который является имуществом заемщика, обязательно указывается его наименование (дом, квартира и т. д.), место расположения — полный адрес и описание — количество комнат и размер общей жилой площади.

Если жилой дом расположен на земельном участке, то он может быть внесен в залог только вместе со своим земельным участком. Для этого в договоре ипотеки дополнительно указывается адрес этого участка, его кадастровый номер, категория земли, вид использования и площадь. В соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации в договоре ипотеки обязательно должна быть указана категория земель, иначе договор ипотеки может быть признан недействительным и не будет зарегистрирован.

Земельный участок может выступать и в качестве самостоятельного предмета ипотеки (без недвижимости). При общей долевой собственности на земельные участки, залогом может служить только принадлежащий заемщику земельный участок. Это положение действительно, если доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не действительно, если предметом ипотеки является одновременно нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок.

Служить предметом ипотеки не могут дома или квартиры, которые находятся в муниципальной или государственной собственности (например, служебные или рабочие квартиры), а также всё имущество, на которое не определено право приватизации.

Если ипотека оформляется на недвижимость (например, многоквартирный дом), части которой являются общей долевой собственностью залогодателя и других граждан, то в залог передается также и доля в праве собственности этой недвижимости.

Во время оформления кредита на недвижимость в строящемся доме, в договоре ипотеки возможно будет оговорено, что строительные материалы и оборудование, принадлежащие залогодателю на время этой стройки также являются предметом ипотеки.

Стоимость недвижимости, которая является предметом ипотеки, определяется по соглашению залогодержателя (банка) и залогодателя (заемщика). Она обязательно указывается в договоре в своем денежном выражении. Если оценивается земельный участок, то его стоимость не может быть ниже существующей нормативной цены.

В некоторых случаях в договоре ипотеки указывают стоимость недвижимости, которая была определена профессиональным оценщиком, а также стоимость по оценке БТИ. При этом стороны, заключающие договор, определяются, какую стоимость они считают справедливой. Если согласие по оценке не достигнуто, договор считается ничтожным.

В том случае, если ипотека обеспечивает обязательство, которое возникло из кредитного договора, в договоре ипотеки также указываются условия этого кредитования — наименования заемщика и кредитора, сумма кредита, его процентная ставка и все прочие условия (срок кредита, размер платежей, особенности погашения и т. д.).

Все эти моменты должны быть рассмотрены в теле договора, если же стороны не смогли согласовать хотя бы один из них, договор ипотеки не заключается, а все связанные с ним сделки признаются незаконными. Если права банка подтверждены документально (закладной), то в договоре ипотеки это также должно быть указано. Иначе его просто не зарегистрируют.

Права и обязанности сторон, заключивших ипотечный договор

Залогодатель вправе проживать в заложенном имуществе, а также может регистрировать на ней членов своей семьи. Для проведения каких-либо серьезных строительных работ (например, перепланировки), сдачи жилья в аренду и тем более его продажи требуется документальное разрешение залогодержателя. При этом залогодержатель имеет право проверять, выполняет ли залогодатель условия договора ипотеки — он вправе проверить, в каком состоянии находится недвижимость, и каковы условия её содержания. Если же у банка возникли какие-либо претензии, он имеет право потребовать досрочного погашения ипотечного кредита.

Досрочно погасить кредит банк может потребовать также в случае несвоевременных выплат заемщика (например, заемщик нарушил условия оплаты более трех раз за один год) и в случае его злостного отклонения от уплаты кредита.

Если заемщик не погашает кредит досрочно, банк имеет право наложить на недвижимость, являющуюся предметом ипотеки взыскание в судебном или во внесудебном порядке (между сторонами, заключавшими договор ипотеки, просто подписывается соглашение). При этом имущество, которое было передано в залог, продают с помощью публичных торгов.

Процедура оформления и регистрации договора ипотеки

Договор ипотеки оформляется документально и подлежит государственной регистрации. Регистрацию договора производят полномочные органы, которые находятся по месту нахождения недвижимости, являющейся предметом этого договора. В нотариальной конторе регистрировать договор ипотеки не обязательно, но если того требует банк, залогодатель должен выполнить его условия. Договор признают действительным именно с момента его государственной регистрации.

Для того чтобы договор ипотеки был зарегистрирован, залогодателю необходимо предоставить следующие документы:

• заявления, как от залогодателя, так и от залогодержателя;
• оригинал договора и его копии;
• документы, которые в договоре ипотеки указаны, как приложение;
• непосредственно кредитный договор по ипотеке;
• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
• все другие документы, которые могут потребоваться для регистрации ипотеки.
• если права банка удостоверены закладной, необходима также закладная со всеми атрибутами.

Ипотека регистрируется в течение 15 дней с момента предоставления документов, о чем в ЕГРП вносится соответствующая запись. На самом договоре ипотеки указывается:

• запись о проведенной регистрации;
• полное наименование органа, который ее произвел;
• дата, место регистрации и порядковый номер, под которым она была зарегистрирована.

Прекращение договора ипотеки

Для того чтобы договор ипотеки утратил силу, необходимо погасить запись по её регистрации. Для этого составляется совместное заявление от залогодателя и залогодержателя. Если же договор прекращает свое действие по решению суда, запись гасится в соответствии с этим решением. Если была выдана закладная, этот документ аннулируется и передается лицу, его предоставляющему.

Законодательство РФ по вопросам заключения договоров ипотеки

Права и обязанности сторон регулируются соответствующими нормативными документами:

• Конституция Российской Федерации;
• Гражданский и Жилищный кодекс;
• ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• другие акты, которые оговаривают законность-незаконность подобных сделок.