Ипотечные ставки и рассчет платежей

При выборе той или иной ипотечной программы решающим фактором является ставка по кредиту. В настоящее время ипотечный ставки составляют от 6 до 14 процентов годовых по валютным кредитам и от 10 до 18 процентов по кредитам в рублях. Не трудно подсчитать, что за 15—20 лет переплата по кредиту будет больше суммы самого жилья, то есть выплачивать придется двойную стоимость. В России периодически проводятся мероприятия по снижению ипотечных ставок, однако они все ещё находятся на высоком уровне.

Размер ипотечной ставки зависит от того, какое жилье приобретается. Если это частный дом, процент может быть выше. Если кредит оформляется на строящееся жилье, проценты ипотеки будут выше, так существует риск незавершенного строительства. Хотя существуют ипотечные программы, которые предусматривают снижение ипотечной ставки после сдачи объекта. При неподтвержденном доходе (банку не предоставлена справка о доходах по форме 2-НДФЛ) ставка ипотеки обычно увеличивается на 1—2 процента. Многие банки практикуют такую схему: чем дольше срок ипотечного кредита, тем выше ипотечная ставка. Размер первоначального взноса также влияет на размер ставки ипотеки — чем выше размер первоначального взноса, тем ниже ипотечная ставка.

Типы ипотечных ставок:

В настоящее время больше всего распространены фиксированные ипотечные ставки. Из названия понятно, что размер таких ставок в течение срока кредитования не меняется.

Плавающие ставки ипотеки привязаны к средней ставке межбанковского рынка и изменяются в зависимости от её значения. Ипотека, которая была оформлена в иностранной валюте, привязана к Лондонской межбанковской бирже. В этом случае проценты ипотеки обозначаются следующим образом: 10%+LIBOR, 8%+LIBOR и т. п. Если вы взяли такую ипотеку, то каждый год значение её ставки будет меняться. Если ипотечный кредит оформляется в рублях, ипотечная ставка будет привязана к Московскому рынку межбанковских кредитов. Обозначается ставка так: MosPrime+5%. Её значение пересматривается каждый квартал.

Другие виды плавающих ставок ипотеки могут быть привязаны к Московской бирже MIBOR, к Токийской межбанковской бирже TIBOR или же к ставке рефинансирования Центрального Банка РФ. Плавающие ставки ипотеки подвержены влиянию инфляции и иногда являются более выгодными, чем фиксированные ипотечные ставки. Однако если ипотечный кредит оформляется на 15—20 лет, прогнозировать значение ставок будет довольно непросто.

Если вы выбрали программу с низкой ставкой ипотеки, это ещё не значит, что это будет окончательная ставка — реальные проценты ипотеки зависят от количества дополнительных расходов по оформлению кредита и его последующему обслуживанию. Так, например, низкие процентные ставки на деле могут оказаться намного выше заявленных банком.

Перекредитование

Какой бы низкой не была ставка не стоит забывать и о возможности перекредитования. Если вы оформили дорогой кредит с высокой ставкой, можно воспользоваться другой ипотечной программой с более низкой ставкой. Для этого при заключении договора об ипотечном кредитовании обязательно обратите внимание на то, предусмотрена ли возможность досрочного погашения кредита. Рассчитывая выгоду от получения нового кредита, оцените эффективность перекредитования, принимая во внимание все дополнительные расходы по его оформлению и дальнейшему обслуживанию.

Расчет платежа ипотеки

Существует две схемы расчета ипотечного платежа: аннуитетный и дифференцированный. Аннуитет предполагает равные ежемесячные платежи, в то время как дифференцированные платежи направлены на ежемесячное уменьшение суммы, уплаченной в счет погашения кредита.

Аннуитетные платежи

В нашей стране аннуитентные платежи получили наибольшую популярность. Это в первую очередь объясняется тем фактом, что равные ежемесячные платежи очень удобны для заемщика. К тому же в первое время после поучения ипотеки сумма аннуитентных платежей ниже суммы дифференцированных. Хотя в итоге по схеме аннуитентных платежей придется заплатить большую сумму, нежели по дифференцированной схеме. Попробуйте сами рассчитать платежи по ипотеке на ипотечном калькуляторе.

Аннуитетный платеж рассчитывается по довольно трудной формуле, а потому для его расчета можно воспользоваться ипотечным калькулятором.

Дифференцированные платежи

В первые годы после выдачи ипотеки выплачивать дифференцированные платежи не просто, так как в этот период их сумма довольно высока. Только с середины срока кредитования платежи по ипотеке снижаются и дают возможность оформить новый кредит.

Ниже представлены таблицы, показывающие два варианта расчета платежей по ипотеке — аннуитетные платежи и дифференцированные платежи. Таблицы составлены с учетом того, что заемщик может выплачивать ежемесячно 12 тысяч рублей. Срок кредита для удобства и наглядности равен 1 году. В течение периода кредитования необходимо выплатить 144 тысячи рублей, из которых сумма кредита будет равна около 135700 рублей, а ипотечные проценты составят примерно 8300.

Расчет дифференцированных платежей

Расчет аннуитетных платежей

В таблицах можно увидеть, что при аннуитетной схеме, сумма платежа составит 11993.39 рублей. В случае дифференцированных платежей, в первые полгода платежи больше 12 тысяч рублей, но впоследствии начинают сокращаться. В обоих случаях кредит погашается, однако в случае аннуитетных платежей итоговая сумма будет равна 143920.68 руб, в случае дифференцированных она составит 143785.46 руб. Выгода в 135 рублей, конечно же, может показаться несущественной. Однако с учетом того, что в реальности срок и размер кредита гораздо больше для многих заемщиков дифференциальная схема более выгодна. Тем более что, погасив большую часть кредита, можно рассчитывать на второй. Воспользовавшись ипотечным калькулятором, вы сможете рассчитать конкретную сумму и дифференцированных и аннуитетных платежей.