Сумма и срок ипотечного кредита

Как рассчитать размер ипотечного кредита

Осуществляя расчет суммы предоставляемого ипотечного кредита, банк проводит детальный анализ различных факторов. Определяющими моментами при рассмотрении заявки являются оценочная стоимость приобретаемой недвижимости, процент первоначального взноса, возраст заемщика, и размер его ежемесячного дохода.

Первоначальный взнос для вступления в ипотеку

Банк предоставляет ипотечный кредит на сумму определенного процента от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости. Наиболее распространены в банковской практике займы, покрывающие 70—90% от стоимости жилья, хотя возможен и вариант с приобретением квартиры полностью за счет кредитных средств. Кредитные организации также могут ставить условие, согласно которому заемщик должен оплатить за счет кредитных средств как минимум 10—30% стоимости недвижимости.

Как определяется стоимость жилья при расчете ипотечного кредита

Решив привлечь в банке заем на покупку жилья, стоит обратить внимание на тот факт, что при расчете суммы ипотечного кредита учитывается оценочная, а не рыночная стоимость квартиры. Процедуру оценочной экспертизы проводит независимый оценщик. Притом, оценочная стоимость может быть ниже той цены, которую запрашивает продавец жилья. Таким образом, возможно снижение максимальной суммы кредита.Обратите внимание, у банков есть свои требования к ипотечному жилью.

Рассмотрим данную ситуацию на конкретном примере. В случае, если заемщик планирует приобрести квартиру по рыночной стоимости в 600 000 рублей, и одновременно банком установлен минимальный размер первоначального взноса в размере 30% от стоимости приобретаемого жилья, для совершения сделки потребуется привлечение ипотечного кредита в размере 420 000 рублей. Оценщик же стоимость квартиры определил в 500 000 рублей. Следовательно, сумма кредита по договору ипотеки в размере 70% от оценочной стоимости составит 350 000 рублей.

Ежемесячный доход и сумма кредита

При определении размера ипотечного кредита банк может учитывать ежемесячный доход, как самого заемщика, так и третьих лиц — созаемщиков с целью увеличения максимально допустимой к выдаче суммы предоставляемого займа. Причем, эти лица могу не состоять в родстве.

Из совокупного ежемесячного дохода заемщика или созаемщиков вычитаются обязательные платежи, выплаты по другим обязательствам, расходы на содержание иждивенцев (в случае, если таковые имеются) в размере прожиточного минимума по каждому из неработающих членов семьи. Ежемесячные выплаты по кредиту должны составлять не более 35% от получившейся после всех перечисленных вычетов суммы. Но в случае, если доходы заемщика высоки, допустимо превышение данного показателя.

На какие суммы рассчитывать

Рассмотрим примеры расчета сумм ипотечных кредитов, выдаваемых на различные сроки под ставку кредитования 11% годовых. Заемщик, для которого делается расчет, готов внести первоначальный взнос в размере 400 000 рублей и способен ежемесячно выплачивать не более 12 000 рублей. Какова будет оценочная стоимость квартиры, которую он сможет приобрести за счет участия в программе ипотечного кредитования?

Возраст участников программы ипотечного кредитования

На данный момент сроки погашения кредитов, выдаваемых в рамках ипотечной программы, составляют от 3 до 50 лет, но окончательный расчет по кредиту должен быть произведен заемщиком до достижения им пенсионного возраста. Напомним, что в нашей стране этот возраст составляет 55 и 60 лет соответственно для женщин и мужчин. Хотя в последнее время некоторые банки стали предлагать программы ипотечного кредитования, по которым максимально допустимый возраст, до достижения которого клиент должен полностью рассчитаться по кредиту, увеличен до 75 лет.

Определения оптимального срока для договора ипотеки

Период, в течение которого будет производиться гашение кредитных средств, устанавливается с учетом суммы предоставляемого ипотечного кредита и оптимальной для заемщика величины ежемесячных выплат. Принимая решение о приобретении недвижимости в кредит и определяя временные рамки для осуществления полного возврата кредита, клиент, прежде всего, ориентируется на собственные потребности в отношении будущего жилья и свои возможности в плане ежемесячных отчислений на гашение займа. Однако, надо понимать, что начиная с определенного момента, происходит снижение эффективности привлекаемого кредита.

Смотрите также «Досрочное погашение кредита»

Дело в том, что каждый дополнительный год при определении срока кредитования позволяет увеличить максимальную возможную сумму ипотечного кредита. И до тех пор, пока прирост переплаты за жилье не превышает прирост суммы кредита, увеличение срока можно считать экономически обоснованным. Затем наступает момент — в данном случае, начиная с седьмого года, — когда дальнейшее увеличение суммы кредита становится все дороже для клиента. Это проявляется в том, что плата за дополнительные средства начинает превышать саму величину дополнительных средств. При фиксированном размере ежемесячных выплат, который в данном случае составляет 12 000 рублей, в конце концов, наступит момент, когда проценты по кредиту в несколько раз превысят сумму основного долга.

Таким образом, рассчитывая срок возврата кредита необходимо руководствоваться двумя моментами. С одной стороны увеличения периода выплат позволяет заемщику увеличить максимально возможную сумму кредита, а с другой стороны — чрезмерное продление данного срока приводит к значительному удорожанию кредита.