Что такое рефинансирование (перекредитование) ипотеки

Сможете ли вы прямо сейчас вспомнить, сколько стоила булка хлеба ровно три года назад? Этот вопрос мы задавали людям, которые решили рефинансировать ипотечный кредит. Удивительно, но больше половины из них эту цену, действительно, вспомнили. Говорит ли это о том, что заёмщики, взявшие кредит несколько лет назад, стали очень экономными и внимательными людьми, мы не знаем. Известно одно: ещё два-три года назад ставки по ипотечным кредитам были на 2—4% больше, чем в настоящее время. Совсем недавно банки постоянно снижали ставки и устраивали различные акции для привлечения клиентов (отмена комиссии, большой срок кредитования и всевозможные дополнительные сервисы по обслуживанию ипотечного кредита).

Сейчас же ипотечные ставки не снижаются, а в некоторых банках даже повышаются. В связи с этим на рынке ипотечного кредитования появилась относительно новая услуга — рефинансирование (перекредитование) ипотечного кредита. За два года действия программы ей воспользовались все крупные ипотечные банки, что позволило им не только привлечь новых клиентов, но и переманить часть заемщиков своих конкурентов. В настоящее время программу перекредитование ипотеки предлагают практически все известные банки: это и Альфа-банк, и «Хоум кредит», и Абсолют банк, и Национальная ипотечная компания. Говорить о большой популярности рефинансирования ипотечных кредитов в России пока не приходится, ведь ипотека в нашей стране активно развиваться стала только недавно, а ещё два года назад заемщиков было куда меньше, чем сейчас. К тому же, банки всячески стараются удержать своих клиентов назначением штрафов за досрочное погашение кредита. Мораторий на досрочное погашение кредита есть у большинства банков, и, как правило, он составляет от 3 месяцев до 1 года. А чтобы и по прошествии года заемщик не ушел к конкурентам, за досрочное погашение банки взимают комиссию 2—5% от суммы кредита, что, конечно же, сводит на нет всю выгоду от перекредитования.

Что представляет собой рефинансирование ипотеки?

Если не вдаваться в мелкие подробности суть программы такова: заемщик, желая уменьшить ипотечную ставку, а, следовательно, и сумму ежемесячного платежа, оформляет новый кредит, досрочно погашает предыдущий займ и оплачивает новый.

Почему рефинансирование ипотечного кредита выгодно?

Ну,во-первых, уменьшается сумма ежемесячного платежа. Ставка по кредиту снижается, а, следовательно, и переплата по кредиту будет меньше. Так, если вы взяли в кредит 200 000 долларов сроком на 30 лет под ставку 12% годовых, сумма ежемесячного платежа в этом случае будет 2057 долларов. При рефинансировании ипотечного кредита  под ставку 9% годовых, ежемесячный платеж позволит экономить 448 долларов ежемесячно и составит 1609 долларов. За 30 лет экономия от рефинансирования составит уже более 160 тысяч долларов.

Перекредитование ипотеки позволяет увеличить срок кредита. Кто-то скажет: зачем же его увеличивать, ведь все, наоборот, хотят выплатить кредит как можно быстрее? Дело в том, что в некоторых случаях небольшое увеличение срока кредита является единственным спасением для молодых семей. Например, при рождении ребенка ежемесячный платеж будет для семьи обременительным, увеличение же срока кредита позволит его снизить.

Перекредитование ипотеки дает возможность увеличить сумму кредита. Стоимость квартиры за два-три года увеличилась, значит, банк сможет увеличить и сумму займа. Так, при рефинансировании можно погасить предыдущий кредит, а на оставшуюся сумму денег купить машину или сделать ремонт. Если бы та же машина была куплена с помощью потребительского кредита, для заёмщика она обошлась бы дороже. А в случае рефинансирования потребительский кредит идет по ставке ипотечного, что, несомненно, выгодно.

В каком случае нужно задуматься о рефинансировании ипотечного кредита?

Если вы платите по 15% годовых, в то время как ваш банк снизил ставки по новым кредитам, можно обратиться непосредственно в этот банк. Возможно, он согласится снизить ставку, хотя все зависит от суммы кредита. Так, если сумма небольшая (до 100 тысяч долларов), банк вполне может и отказать. Отказать просто потому, что для него это невыгодно. К тому же, конкуренты могут предложить более низкие ставки, что для некоторых банков неприемлемо. В этом случае можно спокойно отправляться в другой банк.

Если выплаты по ипотечному кредиту проводились регулярно и без просрочек, а вы не лишились работы, можно не сомневаться в том, что новый банк выдаст вам нужную сумму.

Если же целью перекредитования ипотеки является увеличение суммы кредита, ответьте на три вопроса, которые так или иначе вам зададут в банке:

1. Мой доход за время выплат по старому кредиту вырос на... рублей.
2. Рыночная стоимость моей квартиры выросла на... рублей.
3. Я брал кредит на срок... лет.

Если ваш доход увеличился пропорционально стоимости квартиры, а кредит был взят сроком менее 15 лет, есть большая вероятность того, что банк одобрит рефинансирование вашего кредита.

В том случае, если целью рефинансирования ипотечного кредита является уменьшение суммы ежемесячного платежа, рефинансирование выгодно в том случае, если кредит был выдан до 2004 года (в то время ставки были существенно выше: 11—16% в валюте и 14—20% в рублях) и на короткий срок.

Если ставка снижается минимум на 2%, а срок возврата остается без изменений, выгода от рефинансирования очевидна (при условии, что в банке отсутствуют штрафы за досрочное погашение). Если же срок кредита значительно увеличивается, переплата по кредиту перекроет всю выгоду от снижения ставки. Однако, если цель перекредитования — уменьшение ежемесячных платежей, выгода от экономии на процентах менее важна, нежели возможность сохранить квартиру.

Конечно же, не любое рефинансирование ипотеки выгодно. Так, если вы платили кредит более пяти лет, рефинансировать его будет невыгодно, ведь большую часть процентов банки закладывают именно в платежи первых пяти лет. Оплата за пользование деньгами была произведена на 20 лет, а воспользоваться довелось только 5 годами. За 15 неиспользованных лет деньги банки, конечно же, уже не вернут.

Рефинансировать или не рефинансировать кредит решают, конечно же, банки, однако если остаточная сумма кредита составляет менее 500 тысяч рублей, смысла в этой процедуре нет. Не стоит забывать и о том, что кредит, взятый несколько лет назад и составляющий 70% от стоимости жилья, на сегодня составит всего лишь 30% (или даже меньше) от стоимости того же самого жилья.

Из препятствий, которые могут возникнуть при рефинансировании, стоит упомянуть о том, что многие кредиторы ограничивают круг банков, клиентов которых они готовы взять к себе. Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети или у заемщика нет в собственности другой недвижимости, банк также может отказать в рефинансировании.

Перекредитование ипотеки без ипотечного брокера

Схема рефинансирования практически ничем не отличается от первичного получения кредита, а потому воспользоваться услугой можно и без помощи ипотечного брокера. После сбора всех необходимых документов (заявление на получение кредита, справка о доходах, договор и история погашения кредита, выписка из ЕГРП, справка об остатке кредита и копии паспортов заемщика и созаемщика) и одобрения заявки на выдачу кредита, банк приступает непосредственно к самой процедуре рефинансирования.

Заемщику предоставляется кредит на досрочное погашение задолженности перед банком, а залог переоформляется в пользу нового кредитора. В это время заёмщик пользуется необеспеченным кредитом, а потому многие банки устанавливают на этот период повышенную ставку. Если же первоначальный ипотечный кредит был взят в Сбербанке без оформления залога, риск на себя принимает заемщик, ведь залог на квартиру он оформляет ещё до выдачи кредита. Кроме того, процедура рефинансирования может быть платной. Даже если рефинансирует свой банк, есть вероятность того, что за это придется уплатить определенную комиссию. Расходы на перекредитование ипотеки в другом банке отличаются, но в большинстве случаев они составляют ту же сумму, что и при первичном оформлении ипотеки.

Прежде чем воспользоваться услугой рефинансирования нужно тщательно все подсчитать, ведь выгода от этой операции зависит от сроков и суммы займа. Если выгода составляет менее 2 тысяч долларов, скорее всего, рефинансирование вам не понадобится. К тому же, никто не знает, сколько будет стоить хлеб ещё через два-три года и оправдает ли себя ещё одна волокита, связанная с выдачей кредита.