Понятие
ипотеки — сравнительно новое для российского обывателя. С каждым днем все
большие обороты набирают схемы ипотечного кредитования жилой недвижимости, в то
время как коммерческая ипотека — незаслуженно остаются в стороне.
Ипотечное кредитование в области коммерческой недвижимости, еще его иногда
называют коммерческая ипотека, имеет огромную мировую распространенность. Практика
западных рынков говорит о том, что рациональное использование коммерческой недвижимости,
к примеру, предоставление офисных, торговых площадей арендаторам, вполне
позволяет извлекать доход, приемлемый для привлечения ипотечных кредитов в
области малого бизнеса.
Коммерческая ипотека: основные моменты.
Кредитование производится для целей приобретения нежилых площадей (офисного,
складского типа). Суть ипотеки состоит в выдаче кредита на приобретение нежилой
площади, которая при этом и будет являться залогом. Коммерческая ипотека, в
противоположность жилищной, выдается на достаточно небольшой период, при этом
под немалые ставки по процентам.
В большинстве случаев, годовые ставки по кредитам коммерческой ипотеки разнятся в
промежутке 12—15%, преимущественно валютные. Ипотечный период чаще всего
составляет около 5-ти лет, при максимуме в 10—11 лет. Для получения кредита
необходимо сделать начальное вложение, чаще всего оно составляет примерно
25—40%, от общей стоимости приобретаемой площади. Разумеется, для получения
кредита необходима положительная финансовая история и определенный период
успешной деятельности компании, как минимум — один год.
Юридические аспекты коммерческой ипотеки
Как и в случае жилищной ипотеки, ипотека коммерческой недвижимости подразумевает процессы
предварительного оценочного анализа организации-заемщика и покупаемой
недвижимости, точно также необходимо начальное внесение определенной части от
общей суммы. Главный отличительный аспект состоит в том, что оформление
закладной на недвижимость перед подписанием договора купли-продажи
законодательно невозможно. Коммерческая недвижимость должна быть вначале
куплена, и лишь после этого законодательство разрешает отдавать площади в
залог.
Еще один немаловажный момент коммерческой ипотеки — федеральным законодательством не
предполагается возможности зарегистрировать право собственности на коммерческую
недвижимость, с так называемым, одновременным обременением ипотекой. Правила
заключения сделок в области коммерческого ипотечного кредитования регулирует ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Для кого предназначена коммерческая ипотека?
«Белые пятна» российского законодательства — основной источник проблем для
коммерческого ипотечного кредитования, в этом мнении сходятся игроки рынка
недвижимости. Другая причина — нечеткая картина заемщика, его мотивов и целей.
Дело в том, что уверенно чувствующие себя компании скорее воспользуются более
простой схемой коммерческого кредитования, нежели коммерческой ипотекой. Компания,
получившая отказ в предоставлении обычного коммерческого кредита, скорее всего,
вызовет подозрения в качестве потенциального ипотечного заемщика.
В этой связи, коммерческая ипотека в России на данный момент — прерогатива отнюдь не
мелких компаний, а тех, которые имеют должное залогового обеспечения.
